1.所沢市にお住まいのK様が、
「管理が負担になっていた空き家を、最低限の手入れをして売却できた事例」

お客様の相談内容

• 売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

• ご相談いただいたお客様のプロフィール

お客様は所沢市にお住まいの60代、K様です。
約2年前にお父様が亡くなり、所沢市内にある築42年の実家をK様が単独で相続し、相続登記も済ませました。

K様はご主人と市内の別の場所に住んでおり、実家は誰も住まない空き家になりました。
はじめのうちは月に1回ほど実家に通い、窓を開けて換気をしたり、庭の草むしりをしたりしていました。

しかし、ご自身の体力的な負担もあって足が遠のくうちに、夏には庭の雑草が腰の高さまで伸び、ご近所の方から「庭木の枝が道路にはみ出している」と声をかけられてしまいました。

K様は「体力的に自分で雑草を刈るのはきつい。かといって誰も住んでいない古い家に費用もかけたくない」と思い、この際だから売却をしてしまおうと不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

K様は所沢市の不動産会社をネットで検索し、相続した不動産の売却に力を入れている会社のサイトを比較した中で、

• 「現況のまま売却」「最低限の手入れをして売却」「解体して土地として売却」という売却方法の選択肢がサイトに掲載されていた
• 「誰も住まない実家の維持管理に限界を感じる」という悩みを相談できることがサイトに示されており、年間相談件数も7,500件を超えていると紹介されていた

上記2点から、古い空き家でも費用を抑えた売却方法を提案してくれそうだと感じたサンエイホームに相談することにしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様は、「費用をかけすぎずに売却できる方法を知りたい。」とのことでしたので、まず、弊社が現地を確認させていただきました。

ご実家は、建物の構造や雨漏りなどに大きな傷みは見られませんでしたが、庭の雑草や伸びた庭木、長く閉め切っていたことによる室内のほこりや汚れが目立つ状態でした。

そこで弊社は、空き家の主な売り方を説明し、大がかりなリフォームはせず、弊社で「最低限の手入れ」を行ったうえで売り出すことをご提案しました。

1.空き家の主な売り方

空き家を売却する際には、主に次の3つの方法があります。

【空き家の主な売り方】

2.「結果」

K様は弊社の提案にご納得いただきましたので、弊社が庭の除草と庭木の剪定、室内のハウスクリーニング、傷みの目立つ壁紙の一部張り替えを行いました。

費用は合計で約40万円に収まり、K様にとって無理のない範囲で手入れを終えることができました。
あわせて、専門チームが明るく見える写真と文章で広告を作成し、リビングにはホームステージングで家具を配置して、暮らしのイメージが伝わるように整えました。

その結果、売り出しから約4ヶ月、2,380万円で成約に至りました。

K様から「草むしりのために通う生活から解放されて、ほっとしました。大きなお金をかけずに、きれいな状態で引き継いでもらえてよかったです」とお言葉をいただきました。

2.所沢市にお住まいのS様が、
「空き家の3,000万円特別控除を活用し、土地として売却できた事例」

お客様の相談内容

• 売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

• ご相談いただいたお客様のプロフィール

お客様は所沢市にお住まいの60代、S様です。
お父様は10年以上前に亡くなっており、その際に実家はお母様が単独で相続し、その後はお母様がお一人で暮らしていました。

約1年半前にお母様がお亡くなりになり、築49年の実家を、一人っ子のS様が相続し、相続登記も済ませました。

S様はすでに市内にご自宅があり、実家は空き家のままになっていたため、売却を考えていました。

ところが、知人から「親の家を売ると、利益に対して税金がかかる」と聞き、不安になりました。

S様は、「空き家の特例という制度があると聞いたが、自分が使えるのか分からない」と思い、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

S様は所沢市で相続不動産の売却を扱う不動産会社のホームページを見て回り、
その中で、

• 弁護士・司法書士・税理士などの専門家と連携しているとあったので、特例などの細かいことも相談できそう
• 「相談無料」「秘密厳守」「無理な営業なし」を掲げていて、まだ売ると決めきれていない段階でも相談しやすいと感じた

上記2点から、特例のことも含めて安心して相談できそうだと感じたサンエイホームに、LINEで気軽に問い合わせてみることにしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

弊社はS様のお話を伺い、ご実家の築年数や、お母様が亡くなるまでお一人で住んでいたことなどから、「空き家の3,000万円特別控除」を使える可能性が高いと判断し、連携する税理士と要件を確認しながら売却計画を立てることをご提案しました。

1.空き家の3,000万円特別控除とは

空き家の3,000万円特別控除は、亡くなった方が住んでいた家を相続した人が、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

【空き家の3,000万円特別控除の主な要件】

制度の適用期限は、2027年（令和9年）12月31日までの売却です。

また、2024年1月1日以降の売却では、買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修や解体を行う場合も対象になりました。
なお、同じ家を相続した相続人が3人以上いる場合は、控除額が1人あたり2,000万円までとなります。

適用を受けるには、所沢市から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。

また、相続税を納めた方が使える「相続税の取得費加算の特例」とは併用できず、どちらか一方を選ぶことになります。

2.「結果」

S様のご実家は、耐震基準を満たしていないことから、耐震リフォームには多額の費用がかかる見込みでした。

そこでS様とご相談のうえ、弊社が建物を解体し、土地として売り出すことにしました。

連携する税理士の試算では、特例を使わない場合は約420万円の税金がかかる見込みでしたが、空き家の3,000万円特別控除を適用すれば、税金はかからない計算になりました。

その後、売り出しから約5ヶ月で成約に至りました。

S様から「数百万円の税金を覚悟していたので、特例が使えて本当に安心しました。税理士さんとの話も一緒に進めてもらえて心強かったです」とお言葉をいただきました。

3.所沢市にお住まいのM様が、
「空き家を貸すか売るか比較検討し、納得して売却できた事例」

お客様の相談内容

• 売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

• ご相談いただいたお客様のプロフィール

お客様は所沢市にお住まいの40代、M様です。
約1年前にお父様が亡くなったことで、所沢市内にある築29年の実家をM様が単独で相続し、相続登記を済ませました。

M様はご家族と市内のマンションに暮らしており、実家は空き家になっていました。
実家は比較的新しく、お父様が手入れをしていたこともあって状態は良好です。
職場の同僚から「売ってしまうより、貸せば毎月家賃が入るよ」と勧められたこともあり、思い出の詰まった家を手放すことにもためらいがありました。

一方で、空き家のままでも固定資産税はかかり続け、定期的な管理の手間もあります。
M様は「貸すのと売るのと、結局どちらが得なのか」「なんとなくで決めて、後から後悔したくない」と思い、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

M様は所沢市にある不動産会社のホームページをいくつか比較し、その中で、

• AI自動査定だけに頼らず、過去の成約データに加えて、建物の状態・境界・周辺環境を現地で直接確認したうえで、「売れる根拠」のある価格を提案していると掲載されていた
• 自社の利益（両手仲介）よりも売主の利益を優先し、REINS（指定流通機構）などを通じて物件情報を広く公開している。売却活動レポートを共有し、報告を徹底していると掲載されていた

上記2点から、売却価格の根拠をきちんと示してもらえ、売ると決めた場合も売却活動の様子が分かり、誠実に対応してもらえそうだと感じたサンエイホームに相談することにしました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

M様は、「賃貸に出すか売却するかを決められない。どちらが自分にとってよいのか、根拠をもって判断したい。」とのことでした。

そこで弊社は、「売却した場合」と「賃貸に出した場合」のそれぞれについて、かかる費用と手元に残るお金を比較し、ご説明しました。

売却した場合の価格については、現地で建物の状態や周辺環境を確認し、緑町周辺の過去の成約データをもとに査定を行いました。
M様には、査定価格の根拠を資料でお示ししたうえでご検討いただきました。

1.空き家を売却した場合と賃貸に出した場合の比較

【売却した場合と賃貸に出した場合の比較】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

弊社の試算では、賃貸に出す場合、水回り設備の交換や内装の張り替えなどで約380万円のリフォーム費用がかかる見込みでした。

建物の状態は良好でしたが、築29年で水回り設備が交換時期を迎えていました。貸し出した後の故障は貸主が修理しなければならないため、入居前の交換が必要と判断しました。

想定家賃は月13万円で、固定資産税・都市計画税や管理委託料、修繕費などを差し引くと、空室がなく家賃が入り続けた場合でも、所得税などを差し引く前の年間の手取りは約110万円となり、リフォーム費用の回収に3年半ほどかかる計算です。

さらに、築年数が30年を超えていくと、外壁や屋根の塗装などのまとまった修繕費も必要になります。

一方、売却した場合は、根拠となる成約データから3,500万円台での成約が見込めることをご説明しました。

中古一戸建ての買主は購入後に自分好みにリフォームすることも多いため、売却前に設備を交換する必要はありません。

2.「結果」

M様は「実家に戻る予定はなく、管理の手間をかけ続けるより、状態のよい今のうちに次の方に住んでいただきたい」と考え、売却を選ばれました。

売り出しにあたっては、REINSや不動産ポータルサイトで物件情報を広く公開し、反響や内覧の状況を売却活動レポートで随時ご報告しました。

その結果、売り出しから約5ヶ月、3,580万円で成約に至りました。

M様から「数字で比べてみて、貸しても思ったほど手元に残らないことがよく分かりました。迷っていた気持ちに区切りがつき、納得して手放すことができました」とお言葉をいただきました。