【所沢市版】相続した不動産の境界に関する悩みを解決して売却できた事例
所沢市において、「相続した不動産の境界に関する悩みを解決して売却する」までを事例形式で3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容です。
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1.所沢市にお住まいのT様が、
「相続した土地の境界を確定して売却できた事例」
お客様の相談内容
- 売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 所沢市けやき台 | 種別 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 土地面積 | 158.72㎡（実測） | 成約価格 | 3,480万円 |
| 間取り | ― | その他 | 確定測量を実施 |
- ご相談いただいたお客様のプロフィール
お客様は所沢市にお住まいの60代、T様です。
約1年前にお父様が亡くなり、所沢市内にある土地をT様が単独で相続しました。
T様はすでに市内にご自宅を持っており、この土地を使う予定はなかったため、売却して現金にしようと考えていました。
ところが、改めて現地を見に行ってみると、隣の家との境目に境界標らしきものが見当たりません。
生前お父様が「隣とは昔からの付き合いで、境目は塀のあたりということでやってきた」と話していたことは覚えていましたが、書面などは何も残っていませんでした。
T様は「境界がはっきりしない土地は売れないのではないか」「隣の方ともめてしまわないか」という不安から、まずは相談してみようと不動産会社を探すことにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した土地に境界標が見当たらず、隣地との境界がはっきりしない。このまま売却できるのか、どうやって境界を確定させればよいのか分からない。
不動産会社の探し方・選び方
T様は所沢市の不動産会社をネットで検索し、いくつかの会社のサイトを比較した中で、
- AIによる自動査定だけに頼らず、建物の状態・境界・周辺環境を現地で直接確認したうえで、根拠のある査定価格を提示している
- 弁護士・司法書士・税理士などの専門家と連携し、相続の手続きから不動産の売却までをワンストップで案内している
上記2点から、境界が曖昧な土地でも、現地をきちんと見たうえで相続から売却まで任せられそうだと感じたサンエイホームに相談することにしました。
T様の「トラブル・課題」の解決方法
まず、T様からお話を伺ったうえで弊社が現地を確認したところ、たしかに境界標が見当たらず、隣地との境目が塀と植栽で曖昧になっている状態でした。
そこで弊社は、売却活動を始める前に「境界確定測量（確定測量）」を行い、境界をはっきりさせたうえで売り出すことをご提案しました。
1.土地の「境界」と境界標
土地の境界とは、自分の土地と隣の土地との境目を示す線のことです。
この境界を現地で示す目印が「境界標」で、コンクリート杭・金属標・金属鋲などが使われます。
【境界標が見当たらない主な原因】
- 外構工事や塀の造り替えの際に撤去・移動されてしまった
- 地中に埋もれている、または土やアスファルトの下に隠れている
- そもそも設置されていない（古くからの土地で、口頭の了解だけで済ませていた）
境界が曖昧なままだと、購入希望者が「引き渡し後に隣地ともめるのではないか」と不安を感じ、購入を見送ったり、値引きを求められたりする原因になります。
2.「結果」
T様は弊社の提案を受け入れ、土地家屋調査士による確定測量を手配しました。
隣地の方への事情のご説明と立ち会いの日程調整は弊社が間に入って進めたため、T様ご自身が隣地所有者と直接、境界に関する調整を行う必要はありませんでした。
測量の結果、長年の認識どおりの位置で境界の合意が得られ、「境界確定済み」の土地として売り出したところ、売り出しから約4ヶ月で成約に至りました。
T様から「境界が分からないままでは売れないと思っていました。境界をはっきりさせてから売り出してもらえたので、買主さんも安心して購入してくださいました」とお言葉をいただきました。
2.所沢市にお住まいのN様が、
「相続した実家の越境を覚書で整理して売却できた事例」
お客様の相談内容
- 売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 所沢市小手指町 | 種別 | 中古一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 96.88㎡ | 土地面積 | 132.45㎡ |
| 築年数 | 38年 | 成約価格 | 2,480万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | 越境の覚書を締結 |
- ご相談いただいたお客様のプロフィール
お客様は所沢市にお住まいの50代、N様です。
お母様が亡くなり、所沢市内にある築38年の実家を、N様が相続しました。
N様はご家族と市内の別の場所にお住まいで、実家に戻る予定はないため、売却しようと考えていました。
ところが、片付けを進めるなかで気になったのが、隣の家のブロック塀の一部と庭木の枝が、実家の敷地側に入り込んでいることでした。
逆に、実家の物置の屋根がわずかに隣地側へはみ出しているようにも見えます。
N様は「隣の物がはみ出したままでは売れないのではないか」「かといって、長年お世話になっているお隣に塀を壊してくださいとは言いづらい」と悩み、不動産会社に相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した実家で、隣の塀や庭木、物置が敷地の境界をはみ出している。隣地との関係を壊さずに、売却できる状態に整える方法を知りたい。
不動産会社の探し方・選び方
N様は、隣地との調整もあるため直接会って相談できる会社がよいと考え、所沢市内の不動産会社をいくつか訪ねて回った結果、
- 所沢駅東口から徒歩2分に店舗があり、仕事帰りにも立ち寄って直接相談しやすい
- 「現況のまま売却」「最低限の手入れをして売却」「解体して土地として売却」など、無理のない売り方から選べる
上記2点から、隣の物がはみ出したままの実家でも、壊さずに売る方法まで相談できそうだと感じたサンエイホームに相談することにしました。
N様の「トラブル・課題」の解決方法
N様のご実家では、隣地との間で塀・庭木・物置が双方向にはみ出している状態でした。
まずは、このはみ出しが売却にどう影響するのか、そしてどのような整理の仕方があるのかを、順にご説明しました。
1.越境とは
ここまで「はみ出し」とお伝えしてきた状態は、不動産の取引では「越境」と呼ばれます。
越境とは、隣り合う土地の間で、塀・建物・樹木・配管などが境界線を越えて相手の敷地に入り込んでいる状態のことです。
【住宅でよくある越境の例】
- ブロック塀や擁壁が境界線を越えている
- 庭木の枝や根が隣地に伸びている
- 屋根の庇（ひさし）や雨樋、物置がはみ出している
- 給排水管が隣地の地下を通っている
越境をそのままにして売却すると、買主が引き渡し後に隣地と直接交渉することになるため、購入をためらう原因になります。
なお、2023年4月に施行された改正民法により、隣地から越境してきた枝は、所有者に切除を求めても相当の期間内に対応されない場合などに限り、自分で切ることができるようになりました。
根については従来どおり自ら切除できますが、枝は所有者に切除してもらうことが原則であるため、まずは話し合いから始めるのが基本です。
2.越境していても売却できる、主な方法
越境があっても、売却できないわけではありません。主に次の3つの方法で状態を整理し、売却へ進むことができます。
【越境への主な対応方法】
- 撤去・是正してもらう：
越境しているものを取り除く方法。根本的に解決できるが、費用負担や工事について隣地との話し合いが必要になる。 - 越境の覚書を取り交わす：
現状を認めたうえで「将来、建て替えや修繕を行うときに越境を解消する」ことを書面で確認する方法。すぐに壊す必要がなく、隣地との関係を保ったまま整理できる。 - 越境部分の土地を売買・交換する：
越境の範囲が大きい場合などに、土地そのものをやり取りして解決する方法。
覚書には、越境しているものの内容と位置、将来の建て替え時に越境を解消すること、土地の所有者が変わった場合も内容を引き継ぐことなどを盛り込んでおきます。
3.「結果」
弊社が現地で確認したところ、隣地のブロック塀と庭木の枝がN様の敷地側へ、N様側の物置の屋根が隣地側へと、双方向の越境になっていることが分かりました。
そこで、どちらか一方が悪いという話にならないよう、弊社の担当者が隣地の方へ経緯をご説明し、双方の越境状況を確認したうえで、庭木の枝は隣地所有者の了承を得て切除し、ブロック塀と物置の屋根については、将来の建て替えや修繕の際に越境を解消する内容の覚書を締結しました。
書面の内容確認も、弊社が連携する弁護士に相談しながら進めました。
越境が残っていても、将来どのように解消するかを覚書で明らかにしておけば、買主にとっては「引き渡し後に隣地と直接交渉せずに済む」という安心材料になります。
こうして越境の内容を書面で整理したうえで現況のまま売り出し、売り出しから約3ヶ月で成約に至りました。
N様から「お隣に角が立たない形でまとめてもらえて、本当に助かりました。壊さずに売れるとは思っていませんでした」と喜んでいただけました。
3.所沢市にお住まいのY様が、
「相続した土地の面積差を実測売買で精算して売却できた事例」
お客様の相談内容
- 売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 所沢市三ケ島 | 種別 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 土地面積 | 登記簿264.46㎡（実測271.83㎡） | 成約価格 | 約1,495万円 |
| 間取り | ― | その他 | 実測売買（1㎡あたり55,000円で精算） |
- ご相談いただいたお客様のプロフィール
お客様は所沢市にお住まいの40代、Y様です。
お父様が亡くなり、所沢市内にある土地をY様と妹様のお二人で相続しました。
お二人とも土地を使う予定はなく、共有名義で相続登記を行ったうえで、双方の合意により土地全体を売却し、売却代金を持分に応じて分ける方針で一致していました。
ところが、売却の準備を進めるなかで、生前お父様が話していた土地の広さと、登記簿に記載された面積とが食い違っているのではないかと気づきました。正確なところは、境界を確定して実測してみなければ分からない状態でした。
「登記簿の面積と実際の面積、どちらを基準に売ればよいのか」「面積が違うぶん、価格はどうなるのか」「妹に説明できないまま話を進めたくない」と迷い、不動産会社に相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した土地の境界が未確定で、登記簿面積と実際の面積が食い違っている可能性がある。境界を確定させたうえで、どちらの面積を基準に、いくらで売却すればよいのかが分からない。
不動産会社の探し方・選び方
Y様は所沢市にある不動産会社のホームページをいくつか比較し、その中で、
- 地価や税制、不動産マーケットなどの情報を専門家の視点で解説・紹介しており、土地取引に関する知識が豊富そう
- 所沢で40年以上の実績があり、賃貸業務で蓄積したデータも活用しながら、満足度の高い売却を目指している
上記2点から、根拠を持って説明してくれそうだと感じたサンエイホームに相談することにしました。
Y様の「トラブル・課題」の解決方法
弊社はまず、隣地所有者の立ち会いのもとで確定測量を行い、境界と実測面積を確定させることをご提案したうえで、面積差がはっきりしているY様のケースでは「実測売買」が適していることをご説明しました。
弊社では、AIによる自動査定だけに頼らず、境界や周辺環境、過去の成約データを現地で直接確認したうえで、根拠のある査定価格をご提示しています。
Y様にも、精算の基準となる1㎡あたりの単価について、その算出根拠を資料でお示ししたうえで価格をお決めいただきました。
1.公簿売買と実測売買の違い
登記簿と実測が異なる土地を売買する際は、主に次の2つの方法があります。
【土地売買における面積の扱い方】
- 公簿売買：
登記簿（公簿）に記載された面積をもとに価格を決め、実測して差が出ても代金の精算をしない方法。手続きがシンプルで、面積差が小さい土地に向く。 - 実測売買：
契約時に1㎡（または1坪）あたりの単価を定め、契約時に基準とした面積と、確定した実測面積との差について売買代金を精算する方法。面積差がある土地でも公平に取引できる。
2.「結果」
弊社は土地家屋調査士による確定測量を手配し、実測面積が登記簿より約7㎡大きいことを確認しました。
そのうえで、1㎡あたりの単価を定めた実測売買として売り出し、面積が増えたぶんも売買代金に反映される形で契約を進めました。
Y様と妹様には、精算の考え方と最終的な受取額の見込みを事前に書面でご説明し、ご納得いただいたうえで売却活動を開始しています。
売り出しから6ヶ月で成約に至り、実測面積にもとづく代金を、お二人で分けることができました。
Y様から「面積が違うと聞いたときは何かの間違いかと不安になりましたが、理由と精算の仕組みを説明してもらえて納得できました。妹にもきちんと説明できたのが一番よかったです」とお言葉をいただきました。
