実は2つだけ！マイホームの住み替えの基本 - UruToko！所沢市の不動産売却ならサンエイホーム

不動産売却の知識箱

実は2つだけ！
マイホームの 住み替えの
基本

この記事の概要

住み替えの基本は、「売却してから購入する」か「購入してから売却する」かの2つです。
それぞれにメリット・デメリットがありますが、「買取り保証」を付けて「購入してから売却する」方法を選ぶことで、デメリットを軽減しながらスムーズな住み替えを目指せます。

現在、マイホームをお持ちの方で、こんなお悩みはありませんか？

1. 結婚当初にマンションを購入したが、お子様の成長に伴って手狭になり、一戸建てへ住み替えたい
2. 転職により通勤の自由度が高まったため、今のマイホームを売却して郊外の広い一戸建てを購入したい
3. お子様が大きくなったため、広い一戸建てを売却して駅近くの便利なマンションへ住み替えたい

私どものような不動産売却をお手伝いする会社には、このような「住み替え」のご相談が日常的にございます。

マイホームというと「一生に一度の買い物」というイメージがありますが、暮らし方や働き方が多様化した現代では、一度購入したマイホームに一生住み続けるケースの方が珍しくなってきました。

時代の変化に伴い、住まいに求めるものも変わっていきます。

しかし、いざマイホームを売却して次の住まいを購入するとなると、「売却が先なのか」「購入が先なのか」「返済中の住宅ローンはどうすればよいのか」など、さまざまな疑問が出てくると思います。

実際に、住み替えは初回購入よりも手続きが複雑になりますが、押さえるべきポイントは「2つ」に絞ることができます。

このページでは、住み替えの基本となる「2つ」の方法をご紹介し、住み替え準備の参考になる情報をお伝えします。

売却してから購入する

まずは、もっともシンプルな住み替え方法で、
「売却してから購入する」という流れになります。

どの売却方法でも同じですが、まずは不動産会社に自宅の査定を依頼し、売り出し価格を決定してから売却活動を開始します。

売却中は、次の住み替え先を検討するために物件見学などを行い、売却できたタイミングで住み替え先の購入を決定します。

一番単純な流れに思えますが、実はそう簡単ではありません。

このシンプルな流れにもメリット・デメリットがあり、希望条件やタイミングによって売却後の流れが変わってきます。

売却先行のメリット

①資金計画が立てやすい

売却が先になるため、売却金額が明確になり、安心して購入物件を決めやすくなります。
手元に残る資金の見通しが立つことは、大きな金額を扱う不動産売買において大きな安心材料になります。

②希望の価格で売却活動を始められる

不動産売買には相場がありますが、その範囲の中で、ご自身が希望する金額から販売を開始できるメリットがあります。
希望金額で必ず売れるとは限りませんが、買取りより高く売却できる可能性があります。

売却先行のデメリット

仮住まいが必要になる場合がある

売却先行の場合、購入を決定できるのは、基本的に売却の目途が立ってからになります。

売却契約から引渡しまでの期間は、一般的に長くても3ヶ月程度です。
この3ヶ月の間に気に入る物件を見つける必要がありますが、自宅の明渡し時期と、住み替え先の引渡し時期が合うとは限りません。

このスケジュール調整の難しさから、一度自宅を明渡して、賃貸住宅などに「仮住まい」するケースも少なくありません。

仮住まいになると、引越しが2回になるうえに、入居に関わる賃貸の諸経費や数ヶ月分の賃料が必要になります。
場合によっては100万円以上の費用がかかることもあるため、余裕を持って想定しておくと安心です。

購入してから売却する

売却先行とは逆に、購入を先に進める流れです。

売却先行の弱点は「売れないと買えない」ことですが、購入先行であれば、住み替え先を焦らず自分のペースで探すことができます。

ただし、購入先行は可能な場合と難しい場合がありますので、メリット・デメリットを交えて解説します。

購入先行のメリット

①気に入った物件を逃さず購入できる

せっかくマイホームを住み替えるのであれば、今の住まいよりもさらに理想に近い物件を選びたいものです。
購入先行であれば、家探しをしている中で見つけた気に入った物件を購入しやすいというメリットがあります。

②希望の時期に購入しやすい

住み替え時には、お子様の転校が関係するケースや、お仕事の転勤などで、引越ししたいタイミングが限られる場合があります。
購入先行であれば、ご希望の日程に合わせてスケジュールを組み立てやすくなります。

購入先行のデメリット

買取り保証が必要になる場合がある

購入先行の場合、現在のご自宅に住宅ローンが残っているかどうかがポイントになります。

住宅ローン審査では、住み替え先の引渡し前、または金銭消費貸借契約までに現在のご自宅を売却できていることが融資条件になるケースがあります。
仮に、住み替え先の引渡しが3ヶ月後であれば、おおよそ1〜2ヶ月以内に売却の目途を立てる必要があります。

では、売却できなかった場合はどうなるのでしょうか。

このような複雑な事態を避けるため、住み替え時の不動産売買契約では、現在の住まいについて「売却できる見込みがある」ことを前提に契約を進めるケースが多くあります。※法的な決まりではなく、トラブル回避のための慣習です。

一般流通で買主様を探すだけでは「売れる見込み」を確約できません。そのため、「買取り保証」という保全措置を付けたうえで、住み替え先の契約を行うことがあります。

買取り保証

買取り保証とは、一定期間内に一般の買主様へ売却できなかった場合に、不動産会社が売却物件を買取りする仕組みです。
主に、住み替え時に利用される売却方法です。

買取りは、一般の買主様へ売却する場合より売却価格が低くなる傾向がありますが、以下のようなメリットがあります。

1. 希望のタイミングで売却できるため、「いつ売れるか」という不安を軽減できる
2. 広告活動を抑えられるため、周囲に知られにくく、スムーズに引越ししやすい
3. 売却後の不具合に関する修理対応などの負担を抑えられる場合がある

一般の買主様へ売却する場合と比べて、売却のストレスや煩わしさが少なく、手離れのよい売却方法です。

第3の選択肢

こちらは、「購入先行」で進めるうえで、住宅ローンの残債があっても売却を急がなくてよいケースです。
※買取り保証を付けなくてもよいケースです。

この方法が利用できるかどうかは、住み替え先の住宅ローン審査によって決まります。
現在の住宅ローンと住み替え先の住宅ローンを「同時に返済しても問題ない」と判断された場合に利用できます。

つまり、経済的な余裕がある場合に可能となる方法です。

これは「ダブルローン」といい、メリットもありますが、現在のご自宅が売却できるまでは「二重の住宅ローン返済」が発生します。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

マイホームの住み替えには、売却金額、現在の住宅ローン、住み替え先の条件などが複雑に関係します。

そのため、まずは「いくらで売却できるか」の査定、住宅ローンの残債確認、購入を想定したローンの事前確認などを行うことが大切です。

弊社では、この複雑な住み替えの流れを分かりやすく整理し、お客様のケースに合った方法でスムーズに進められるようお手伝いしております。