ホームインスペクション - UruToko！所沢市の不動産売却ならサンエイホーム

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ホームインスペクション
(建物状況調査)って何？ 売主にメリットはあるのか

この記事の概要

中古住宅の売買で活用されている「ホームインスペクション（建物状況調査）」。購入する方が建物の状態を確認するためのものというイメージがありますが、実は売却する側にとっても、建物の状態を事前に把握し、安心して取引を進めるための材料になります。
ホームインスペクションで何が分かるのか、実施するメリットや注意点について解説します。

ホームインスペクション（建物状況調査）とは？

ホームインスペクション（建物状況調査）とは、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、国が定めた方法基準に基づいて建物の状態を確認する調査です。

主に、建物の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について、目視や計測などにより、劣化事象等の有無を確認します。

ただし、ホームインスペクションは建物に瑕疵があるかどうかを判定したり、「建物に問題がないこと」を保証したりするものではありません。確認できる範囲で、調査時点における建物の状態を把握するためのものです。

何を調査するの？

出典：国土交通省

ホームインスペクションで確認するのは、建物の基礎や壁、柱などの構造耐力上主要な部分や、屋根・外壁などの雨水の浸入を防止する部分です。

調査方法は目視を中心とした非破壊調査で、必要に応じて計測機器なども使用します。調査にかかる時間や費用は、建物の規模や構造、調査範囲、依頼する事業者などによって異なります。

2018年4月からは、既存住宅の媒介契約を締結する際、不動産会社が建物状況調査を実施する者のあっせんの可否について示すことなどが義務付けられています。

ただし、不動産会社が必ず調査を実施したり、調査事業者を紹介したりする制度ではありません。実施を検討する場合には、調査内容や費用、依頼先などを確認する必要があります。

インスペクションは修繕ではない

ホームインスペクションの目的は、建物の状態を確認することです。調査によって劣化事象等が確認された場合には、その結果をもとに、今後の修繕や売却方法を検討する際の参考にすることができます。

また、劣化事象等が確認されたからといって、それだけで直ちに修繕義務が生じるわけではありません。

物件の状態や売却方針に応じて、修繕してから売却するのか、建物の状態を説明したうえで現状のまま売却するのかなどを検討することになります。

中古住宅だからこそ建物の状態確認が大切

中古住宅は、築年数だけでなく、これまでの使用状況やメンテナンスの状況などによって建物の状態が異なります。

購入を検討する方にとって、「現在どのような状態なのか」「購入後に修繕が必要となる可能性があるのか」といった点は、重要な判断材料のひとつです。

建物の状態について分かっている情報を整理して伝えることは、購入する方の不安を減らし、安心して検討してもらうための材料になります。

売主がインスペクションを受けるメリット

ホームインスペクションは、購入する方が建物の状態を確認するために役立つ調査ですが、売却する側にもメリットがあります。
売却前に建物の状態を把握しておくことで、購入検討者への説明がしやすくなり、引渡し後の認識の違いやトラブルを減らすことにもつながります。

購入検討者への安心材料になる

中古住宅を購入する方は、立地や価格、間取り、広さなどに加え、建物の劣化状況についても気にされることがあります。

建物の状態が分からない場合、「購入した後に大きな修繕が必要にならないか」「雨漏りなどの不具合はないか」と不安を感じることもあります。

ホームインスペクションによって調査時点の建物の状態を確認し、その結果を購入検討者に伝えることができれば、購入を判断する際の安心材料のひとつになります。

ただし、ホームインスペクションを実施したからといって、建物に不具合がないことが保証されるわけではありません。調査結果の内容や、調査できなかった箇所についても正しく理解しておくことが大切です。

「契約不適合責任」のトラブルを減らす材料になる

2020年4月に施行された改正民法では、従来の「瑕疵（かし）担保責任」に代わり、売買した不動産が契約内容に適合しているかどうかを基準とする「契約不適合責任」の考え方が採用されています。

引き渡した不動産が種類や品質などについて契約内容に適合していない場合、契約内容や状況によっては、買主から修補等の履行の追完、代金減額、損害賠償、契約解除などを求められることがあります。

ホームインスペクションを実施しただけで、契約不適合責任を負わなくなるわけではありません。

しかし、事前に建物の状態を確認し、その結果を購入検討者への説明や売買契約の内容に適切に反映しておくことで、引渡し後の認識の違いやトラブルを減らすことにつながります。

なお、実際にどのような責任を負うかは、売買契約の内容や特約、個別の状況などによって異なります。

瑕疵保険に加入できる場合も

中古住宅には、売買後に一定の不具合が見つかった場合に備える「既存住宅売買瑕疵保険」という制度があります。

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険で、加入するためには各保険商品で定められた検査や要件を満たす必要があります。

一定の条件を満たす場合には、建物状況調査の結果を既存住宅売買瑕疵保険の検査に活用できることもあります。

ホームインスペクションを実施すれば必ず瑕疵保険に加入できるわけではないため、加入を検討する場合には、対象となる住宅や検査内容、保証内容などを確認する必要があります。

インスペクション実施住宅はフラット35「維持保全型」の対象になる場合も

出典：住宅金融支援機構

全期間固定金利の住宅ローン【フラット35】には、維持保全・維持管理に配慮した住宅や、既存住宅の流通に資する住宅を対象とした「【フラット35】維持保全型」があります。

フラット35維持保全型の中古住宅対象

中古住宅では、次のいずれかの要件を満たす住宅が対象となります。

1. 長期優良住宅
2. 予備認定マンション
3. 管理計画認定マンション
4. 安心R住宅
5. インスペクション実施住宅
6. 既存住宅売買瑕疵保険付保住宅

このうち「インスペクション実施住宅」は、単にホームインスペクションを実施すれば対象になるというものではありません。

既存住宅状況調査方法基準に基づく調査が行われ、劣化事象等がないことなど、所定の要件を満たす必要があります。

【フラット35】維持保全型に該当した場合、一定期間の金利引下げが適用されます。

購入する方にとって住宅ローンの選択肢や金利面でのメリットにつながる可能性があることも、インスペクションを検討する際のポイントのひとつです。

なお、2025年4月からは、一定の基準を満たす中古住宅を対象とした「【フラット35】中古プラス」も開始されています。【フラット35】中古プラスと、【フラット35】維持保全型の「インスペクション実施住宅」は併用できないため、利用する場合はそれぞれの要件を確認する必要があります。

※【フラット35】の制度内容や金利引下げ条件は変更される場合があります。利用を検討する際には、住宅金融支援機構の最新情報をご確認ください。

フラット35の物件検査とインスペクションの違い

ホームインスペクション（建物状況調査）と、【フラット35】を利用するための物件検査は、どちらも住宅について確認を行うものですが、目的が異なります。

ホームインスペクションは、調査時点における建物の劣化事象等の状況を把握することを目的としています。

一方、【フラット35】の物件検査は、住宅金融支援機構が定める技術基準に住宅が適合しているかどうかを確認するものです。

【フラット35】には床面積や接道、住宅の規格、耐久性など、所定の技術基準があります。

そのため、ホームインスペクションを実施すれば【フラット35】が利用できるというわけではありません。それぞれの制度の目的や要件を確認することが大切です。

ホームインスペクションは売却前に検討できる選択肢のひとつ

ホームインスペクションは、購入する方のためだけのものではありません。

売却前に建物の状態を把握しておくことで、購入検討者へ建物の状況を説明しやすくなり、安心して取引を進めるための材料にもなります。

一方で、すべての中古住宅でホームインスペクションを実施する必要があるわけではありません。建物の状態や築年数、売却方法などによって、実施するメリットや必要性は異なります。

また、ホームインスペクションは建物に問題がないことを保証するものではなく、調査できる範囲にも限界があります。

物件の状況や売却方針を踏まえながら、売却前に確認しておきたいことのひとつとして、ホームインスペクションを検討するとよいでしょう。

サンエイホームでは、物件の状況や売却方針を踏まえながら、ホームインスペクションを含め、売却前に確認しておきたいポイントをご案内いたします。