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不動産売却の知識箱

不動産売却 資産整理不要財産処分財産分与

この記事の概要

不要になった財産を売却する方法には、できるだけ高値で売却する方法と、売却価格よりも時間や手間の少なさを優先する方法があります。
不動産売却に対する売主様のお考えやご事情はそれぞれ異なります。
この記事では、「仲介売却」と「買取」の2つの売却方法について、それぞれの特徴とメリット・デメリットをご紹介します。

時間と手間をかけてでも高値で売却したい

仲介売却とは、不動産会社が売主様から売却の依頼を受け、広告や販売活動を行い、一般の購入希望者を探す方法です。

買取と比べて売却までに時間や手間がかかる場合がありますが、より高値での売却を目指すことができるのが特徴です。

特に、なかなか物件が売りに出ない人気の学区やエリアにある場合、同じマンション内で売出物件が少ない場合、需要の高い間取りである場合などは、物件の希少性が評価される可能性があります。

希少性が高くない物件についても、周辺の成約事例や競合物件、購入需要などを確認したうえで、適切な売出価格を設定することが重要です。

広告は高値で売却するうえで重要

仲介売却でより良い条件での成約を目指すためには、広告によって物件の魅力を購入希望者に正しく伝えることが重要です。

広告を活用するうえで、特に大切なのが「情報量」と「広告のクオリティ」です。

情報量

土地や建物、室内設備、管理状況などの物件情報に加え、周辺環境や生活利便施設についても分かりやすく掲載し、物件の魅力を購入希望者へ伝えます。

室内写真が1枚しかなく、周辺環境の情報もほとんど掲載されていない広告では、購入希望者が実際の暮らしをイメージしにくくなります。

リビングや各居室、水回り、収納、外観などの写真に加え、駅、学校、スーパー、コンビニエンスストア、公園、病院などの周辺施設を掲載することで、物件の魅力や生活のしやすさが伝わりやすくなります。

広告のクオリティ

実は、物件に対する第一印象は、実際に現地を見学したときではなく、インターネットなどに掲載された広告によって決まることも少なくありません。

そのため、広告写真のクオリティを高め、物件の魅力を分かりやすく伝えることが重要です。

室内を明るく、広く、清潔に見せる写真や、物件の特徴が分かりやすい間取り図を掲載することで、広告の閲覧や内覧につながる可能性が高まります。

ただし、広告の見せ方だけで相場を大きく上回る価格で売却できるわけではありません。
周辺相場を踏まえた価格設定と、物件の魅力を十分に伝える広告を組み合わせることが大切です。

仲介売却のメリットとデメリット

仲介売却のメリット

1. 市場価格に近い価格での売却を目指せます。
2. 物件の希少性や魅力を売却価格に反映できる可能性があります。
3. 販売状況を確認しながら、売出価格や売却条件を調整できます。

仲介売却のデメリット

1. 購入希望者が見つかるまでに時間がかかる場合があります。
2. 居住中の場合は、内覧の受け入れや日程調整が必要です。
3. 販売状況によっては、売出価格や売却条件の見直しが必要になります。

少し安くなっても時間と手間を省きたい

このような場合は、不動産会社による買取が適しています。

買取とは、不動産会社が売主様から直接不動産を購入する方法です。
一般の購入希望者に向けた販売活動を行わないため、仲介売却と比べて短期間で売却しやすく、内覧対応などの負担も抑えられます。

買取のメリットとデメリット

買取の7つのメリット

1. 一般の購入希望者による内覧がないため、建物内の確認回数を抑えられます。
2. 買取を担当する専門スタッフが現地を確認するため、室内が散らかった状態でも、事前に片付けていただく必要はありません。
3. シロアリ被害や雨漏り、建物の傾きなどがある物件でも、修繕せずにそのまま売却できる場合があります。
4. 一般向けの広告を行わないため、周囲に知られにくい形で売却できます。
5. 買取価格に合意いただいた後は、比較的短期間で物件代金をお支払いできます。
6. 物件の引き渡し時期について、売主様のご都合に合わせて調整できます。
7. 不要な家具や家電についても、買取条件によってはそのままの状態で引き渡せます。

買取のデメリット

1. 一般の購入希望者を対象とする仲介売却と比べて、売却価格が低くなる傾向があります。

不動産会社は、物件を購入した後にリフォームや解体、測量、造成、再販売などを行います。

これらの費用や再販売までの期間、売却できない場合のリスクなどを見込んで買取価格を算出するため、一般の購入希望者へ売却する場合よりも価格が低くなる傾向があります。

大きな敷地は買取も選択肢の一つ

面積の大きな土地は、土地全体の価格が高額になりやすく、一般の購入希望者が限られる場合があります。

また、戸建住宅用地として利用するためには、土地の分割や測量、造成などが必要になることがあります。

土地の所有者が土地を複数の区画に分け、不特定多数の方へ反復・継続して販売する場合は、取引の目的や方法によって宅地建物取引業に該当し、宅地建物取引業の免許が必要となる可能性があります。

そのため、大きな土地については、土地全体を不動産会社が買い取り、購入した不動産会社が測量や造成、区画分けなどを行ったうえで販売する方法も選択肢の一つです。

ただし、大きな土地であっても、立地や用途、購入需要によっては土地全体を仲介売却できる場合があります。
仲介売却と買取の両方を比較したうえで、適切な売却方法を選ぶことが大切です。

所有者が複数いる場合

相続などによって取得した不動産は、複数の方の共有名義になっていることがあります。

共有名義の不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

共有者全員が売買契約の場に集まることが難しい場合は、共有者から委任を受けた代表者が契約手続きを行うことも可能です。

その場合は、共有者ごとの委任状や本人確認書類、印鑑証明書などが必要になることがあります。
必要書類や手続きは、売却方法や登記の状況によって異なるため、早めに不動産会社へご相談ください。

まとめ

時間と手間をかけてでも高値での売却を目指したい場合は、一般の購入希望者を探す仲介売却が適しています。
一方、売却価格よりもスピードや手間の少なさを優先したい場合は、不動産会社による買取が適しています。

また、大きな土地や建物に不具合がある物件、室内に家具や荷物が残っている物件なども、買取を検討することで売却しやすくなる場合があります。

弊社では、売主様に売却方法を比較していただけるよう、仲介売却による査定価格と買取価格の両方をご提案しています。
査定価格だけでなく、売却にかかる期間や手間、売却条件なども比較し、売主様のご希望に合った売却方法をご案内いたします。